李宇嘉:房产税箭在弦上,对楼市将有何影响?

  作者李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

  近日,财政部等4部门在京召开房地产税改革试点工作座谈会,房地产税的试点窗口打开。

  广义的“房地产税”,是指对房地产占有、交易和收益等环节征收的各类税项的总称。这里,我们暂不谈占有和交易环节的税种,比如契税、增值税、个人所得税和土地增值税等。我们的研究,只局限于房地产保有环节征收的税种,即大家所说的“房产税”。

  房产税,已经箭在弦上

  当前,楼市推行“长效机制”,目的之一是“稳地价、稳房价、稳预期”,另一个目的是楼市体量要稳住,不能明显下行。但房价不断上涨的情况下,存量房交易环节合计税率占到房产价值的5%-10%,一次性支出十几万、几十万的税费,成为房产交易的一大障碍。

  这两年,各地二手房交易量占比下降,其中一个重要原因是交易税费太重。如果下调交易税率,对楼市无疑是火上浇油,上调交易税费,则更加不利于二手房盘活。海量二手房被迫拿在手里,而新房源源不断转化为二手房。于是,形成了“堰塞湖”。

  要对这个“堰塞湖”引流,就要把前端交易环节过重的税负,转到后端的保有环节。一方面,降低购房成本,把一次性支出的巨额税款,摊薄、拉长至几十年支付;另一方面,将整个存量房市场激活,形成一二手房市场的循环,新房市场才有源头活水,这才是健康的住房消费。

  房产保值增值的理财观,深入人心。疫情后,这种理财观、资产观更加明显,表现在“抱团涨价”和炒房投资行为。不动产已变相拉大了收入差距。

  而税收除了组织财政收入,还有调节收入差距、调控宏观经济的作用。不管是强调包容性增长,还是促进“双循环”中“内循环”的发展,都亟待税收来调节。

  启动房产税,具有重大的制度变革意义。开征房产税,标志意义就是将房地产税收链条上的税负向后移,减轻前端高税负的压力,强化后端购房者对产品质量的诉求(征收房产税,购房者对房屋的质量要求更高了),并倒逼开发商提高产品质量,而税负下降也有助于开发商好好做产品。

  房产税该怎么实施?

  这一轮房产税试点,可谓天时地利人和。一边推进立法,一边搞试点。技术条件也已经具备,比如不动产统一登记,不动产评估的机构、方法(批量评估)、系统已经建立。

  更关键的是,评估价格作为征税依据已经被接受了。在深圳,对二手房交易中缴纳多少税,原来存在“阴阳合同”,买卖双方说了算,现在要按政府评估价缴纳。之前,关于争议处理(比如评估的合理性),业内很担忧,觉得百姓和市场可能不接受,现来看并非如此,银行都已按二手房指导价给小业主贷款。

  房产税,从0到1比较难,从1到2就简单了,关键是要迈出这一步。

  关于房产税征收,笔者认为,中短期内,房产税决不可能替代土地财政和房地产税收。有研究显示,房产税税率只有达到10%-20%,才能替代房地产全部税收,但纳税人是无法承受的,对楼市的冲击也很大。所以说,房地产税征收以后,前端的税负会下降,保持综合税负稳定,这是个缓慢的过程。

  结合国际惯例,中短期内房产税税率预计将在1%-3%,且按评估价的一定折扣征收,大概占纳税人年收入3%左右,对弱势群体、公共部门房产还有优惠,当然也可能会对每个人有一定的免税面积。

  小产权房,尽管条件或许还不具备,也可能是要征税的。因为,房地产税对应着政府提供的公共服务,只要享受到了公共服务,就应该纳税。

  房产税对楼市有何影响?

  房产税对房价和楼市的影响是大家最关心的。

  从国外经验看,房产税影响房价但不决定房价。相反,如果房产税能用到本区域教育、安保、道路和环境保护上,房产税征得越多,本区域的公共服务修缮得越好、供给得越多,对房价稳定或上涨是有利的。

  相反,如果这个区域房价下降,征到的税就少了,公共服务设施无法维护,老百姓就会用脚投票,不愿意住在那里,而居住的人少了、买房的人少了,会导致房价进一步下降,从而形成房价下跌和公共服务短缺的恶性循环,这在美国加州、密歇根等地方都发生过。

  所以,不要以为征收房产税是坏事,也不要以为高税率是坏事,只要征到的税收及使用账目公开,能用到本区域,就是好事。

  (文章来源:中新经纬)

  (责任编辑:DF070)

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